Prace remontowe w obiektach zabytkowych – wybór wykonawcy i nadzór

W artykule zapoznasz się z kluczowymi aspektami realizacji inwestycji obejmującymi remonty obiektów zabytkowych. Omówiono jak sprawnie realizować duże inwestycje budowlane. Zasady te są uniwersalne i warto je stosować realizując inwestycje.                                                                                                                                                                        

Generalni wykonawcy dużych inwestycji wybierani są zazwyczaj w procedurach przetargowych zgodnie z ustawą z dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych (tj.. Dz.U. z 2021 r. poz. 1129 z póź. zm.). Tworząc specyfikację warunków zamówienia obejmującą realizację prac budowlano-konserwatorskich w obiektach zabytkowych, a szczególnie w obiektach wpisanych do rejestru zabytków, należy uwzględnić w niej warunki udziału w postępowaniu związane ze zdolnością techniczną i zawodową wykonawcy.

Określenie zdolności technicznej wykonawcy

Najczęściej wykonawca powinien wykazać, iż w okresie ostatnich lat przed upływem terminu składania  ofert wykonał należycie (tj. m.in. terminowo, w odpowiedniej ilości i jakości) prace związane z remontem obiektów zabytkowych. Należy określić jak wiele takich prac powinien zrealizować wykonawca, a same prace powinny zostać określone parametrami powierzchni czy kosztu realizacji. Ważne aby wymagania te dotyczyły doświadczenia w realizacji prac o zbliżonym zakresie do przedmiotu zamówienia. Przykładowo, jeśli remontujemy tylko dach budynku nie powinniśmy żądać doświadczenia w czyszczeniu elewacji ceglanych, bo nasz przedmiot zamówienia nie obejmuje konieczności wykonania takich prac.

Określenie zdolności zawodowej wykonawcy

Równie istotna jest zdolność zawodowa wykonawcy. Można tą zdolność określić poprzez wykazanie się dysponowaniem osobami posiadającymi odpowiednie uprawnienia i doświadczenie np. kierownik budowy powinien posiadać uprawnienia budowlane do  kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej lub architektonicznej, powinien być zrzeszony we właściwym samorządzie zawodowym, a także posiadać kilku-, np. pięcioletnie doświadczenie na stanowisku kierownika budowy oraz co najmniej 18 miesięcy doświadczenia zawodowego przy pracach budowlanych prowadzonych przy zabytkach nieruchomych wpisanych do rejestru lub inwentarza muzeum będącego instytucją kultury (zgodnie z art. 37c Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (tj. Dz.U. z 2022 poz. 840). Ponieważ długość praktyki przy zabytkach rejestrowych wynika bezpośrednio z ustawy, jego podważenie jest praktycznie niemożliwe.

Wybór wykonawcy oraz realizacja inwestycji

Wymogi związane z doświadczeniem powiązane z odpowiednio dobraną punktacją, pozwalają na wybór wykonawcy znającego specyfikę pracy przy obiektach wpisanych do rejestru zabytków. Natomiast inwestor znając specyfikę zadania musi wypośrodkować stawiane wymogi w taki sposób, aby nie ograniczać  konkurencyjności, a jednocześnie udało się pozyskać  doświadczonego i sprawdzonego wykonawcę.

Podczas realizacji dużych, skomplikowanych lub kosztownych inwestycji samo zatrudnienie dobrego wykonawcy stanowi jedynie dobry początek i szansę na sprawną realizację kontraktu. Bardzo dużo, czasami nawet więcej niż od generalnego wykonawcy zależy od samego inwestora. Jeżeli wykonawca nieprawidłowo wykonuje swoją pracę, jego wyroby nie spełniają warunków kontraktu, roboty są opóźnione, materiały budowlane nie docierają na budowę na czas lub na placu budowy pracuje zbyt mało pracowników, to działania inwestora powinny być ukierunkowane na kontrolę wykonanych prac i harmonogramów czy na motywowanie wykonawcy do przyśpieszenia prac. Jeśli  nie przyniesie to rezultatów, należy pomyśleć o stosowaniu kar umownych czy ostatecznie – rozwiązaniu kontraktu. Te działania i praktyki dla inwestorów z reguły są oczywiste. Nieoczywiste są natomiast nieświadomie zachowania inwestora, które mogą doprowadzić do poważnych problemów na budowie nawet podczas realizacji kontraktu przez dobrego wykonawcę.

Kluczowe aspekty realizacji inwestycji

Mając na uwadze powyższe, należy zwrócić uwagę na następujące kluczowe aspekty realizacji inwestycji:

1. Precyzyjny projekt i jasne stanowisko inwestora.

Należy zadbać aby projekt inwestycji był kompletny, aby opisywał wszelkie niezbędne do wykonania instalacje, wskazywał materiały budowlane jakie należy zastosować do wykończenia wewnętrznego czy zewnętrznego, określał dokładnie elementy wyposażenia. Wszystkie te elementy wpływają na ę koszt realizacji inwestycji, a niektóre oszczędności podczas budowy mogą spowodować wyższe koszty użytkowania czy mniejszą trwałość budowli. Inwestor musi od samego początku wiedzieć jakie są jego wymagania i w sposób czytelny komunikować je wykonawcy.

2. Współpraca z inwestorem.

Na każdej budowie, a szczególnie podczas adaptacji obiektów zabytkowych pojawiają się nieprzewidziane problemy. Istotna jest dobra współpraca pomiędzy wykonawcą, projektantem i inwestorem w poszukiwaniu rozwiązań zamiennych. Zamknięcie możliwości zmian przez którąkolwiek ze stron może doprowadzić do zablokowania budowy.

3. Koordynacja prac.

Koordynacja prac należy do zadań kierownika budowy jeżeli całość prac powierzyliśmy generalnemu wykonawcy, ale w przypadku rozdzielenia prac na etapy lub branże, istotne jest takie skoordynowanie poszczególnych wykonawców, aby nie przeszkadzali sobie nawzajem, nie powodowali uszkodzeń elementów wykonanych przez innego wykonawcę oraz nie powodowali opóźnień czy przestojów na budowie. Najlepiej powierzyć tę funkcję doświadczonemu, niezależnemu inspektorowi robót budowlanych lub inżynierowi kontraktu odpowiedzialnemu za nadzór nad realizacją, odbiory prac oraz ich koordynację.

4. Zmiany w trakcie prac budowlanych.

Należy unikać sytuacji wprowadzania dużych lub istotnych zmian w trakcie prowadzenia robót budowlanych. Takie zmiany mogą spowodować opóźnienia, wzrost kosztów, konieczność modyfikacji dokumentacji czy zmiany uzyskanych pozwoleń budowlanych lub konserwatorskich. Duże zmiany należy wprowadzać na etapie wstępnych koncepcji czy tworzenia projektu, a z chwilą ogłoszenia przetargu zmiany dokonywane na polecenie inwestora należy ograniczyć do minimum.

5. Szybkość podejmowania decyzji i obieg dokumentów.

Najgorsze co może się zdarzyć na budowie to brak decyzji. Zdarzają się sytuację kiedy każde zagadnienie przekazane do rozpatrzenia przez inwestora musi zostać zatwierdzone przez wyznaczonego pracownika, jego kierownika, specjalną grupę decyzyjną, a następnie najwyższe kierownictwo na dwóch szczeblach. W takim przypadku podjęcie dowolnej decyzji zajmuje kilka miesięcy. Niestety nie są to odosobnione przypadki braku decyzyjności czy obawy o personalne konsekwencję podjętej decyzji, szczególnie w jednostkach samorządu. Dlatego, jeśli inwestycja ma zostać sprawnie przeprowadzona, niezbędne jest powierzenie wszelkiej odpowiedzialności, ale też decyzyjności i zaufania najwyższego kierownictwa w ręce jednej osoby lub też wyznaczonej grupy osób, tak aby decyzje były podejmowane w ciągu kilku dni, a nie miesięcy.

6. Odpowiedzialność finansowa wykonawcy i inwestora.

Wszelkie ustalenia pomiędzy wykonawcą i inwestorem powinny odbywać się w formie pisemnej. W dobie komunikacji elektronicznej zadanie to jest ułatwione. Każda propozycja zmian, każde uzgodnienia, każdy protokół z narady, każde zdjęcie z terenu budowy może mieć znaczenie podczas ustalania prawa do dodatkowego wynagrodzenia lub wysokości kary umownej. Dlatego też warto w dokumentacji przetargowej ustanowić elektroniczną wymianę korespondencji. Pozwoli to na natychmiastowe dostarczanie wiadomości z pominięciem poczty, a także na łatwą archiwizację korespondencji pomiędzy stronami.

7. Odbiory częściowe i końcowe.

Regularnie zaplanowane i rozłożone w czasie odbiory częściowe pozwalają z jednej strony na kontrolę postępu prac i osiągania zamierzonych celów, a z drugiej strony umożliwiają stabilne finansowanie wykonawcy. Realizacja całej dużej inwestycji bez odbiorów etapowych powoduje konieczność kredytowania tej inwestycji przez wykonawcę, co wpływa na wzrost ryzyka realizacji takiej inwestycji, wzrost cen ofertowych oraz zmniejszenie liczby podmiotów zainteresowanych taką realizacją.

Stosowanie tych kilku prostych zasad powinno przyśpieszyć realizację każdej inwestycji, a także uchronić zlecającego prace przez przerzucaniem przez wykonawcę na inwestora odpowiedzialności za opóźnienia w realizacji kontraktu lub wzrost kosztów realizacji prac. Są to jedne z  najczęstszych argumentów podnoszonych podczas rozpraw sądowych dotyczących odszkodowań, kar umownych, zwiększenia wynagrodzenia za realizację czy też rozwiązanie kontraktu.

dr inż. arch. Łukasz Urbańczyk – absolwent wydziału Architektury Politechniki Śląskiej w Gliwicach, przewód doktorski przeprowadził na wydziale Architektury Politechniki Krakowskiej, pracownik Urzędu Miasta Ruda Śląska, od 2008 roku pełni funkcję Miejskiego Konserwatora Zabytków w Rudzie Śląskiej, prezes zarządu Górnośląskiego Oddziału Stowarzyszenia Konserwatorów Zabytków, członek Śląskiej Okręgowej Izby Architektów RP posiada uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej, członek Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP), ekspert Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa Śląskiego w latach 2008-2020, wykładowca akademicki, wyróżniony odznaką honorową „Zasłużony dla Kultury Polskiej” przyznaną przez Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego Rzeczypospolitej Polskiej. Przeprowadził i nadzorował remonty ponad stu zabytkowych obiektów. Prowadził wiele szkoleń m.in. dla okręgowych izb budownictwa oraz narodowego instytutu dziedzictwa z zakresu ochrony zabytków oraz rewitalizacji. Autor licznych opracowań badawczo wdrożeniowych oraz publikacji naukowych.