Materiały Publikacja Narodowego Instytutu Dziedzictwa Dziedzictwo kulturowe w rewitalizacji. Praktyczny poradnik porusza między innymi wątek wykorzystania narzędzi prawnych Specjalnej Stefy Rewitalizacji (SSR) w ochronie zabytków, przy czym skupia się na mechanizmie udzielania dotacji remontowych. Warto pogłębić tę problematykę i przedstawić kolejne możliwości ich stosowania.
Choć wielu może to zaskoczyć, istnieją w Polsce miasta, w których znacząca część gminnego zasobu mieszkaniowego znajduje się w budynkach, które nie stanowią komunalnej własności. Dotyczy to zabudowy historycznej, a czasem i zabytkowej. Nieuregulowany stan prawny tych budynków najczęściej wynika ze skutków II wojny światowej. Z czasem ich stan techniczny pogarsza się, a gminy mają problem z inwestowaniem w nie swoją własność.
Przy nieuregulowanej własności całkowicie wykluczone jest pozyskanie finansowania zewnętrznego lub otrzymanie kredytów. Stąd też gminy podejmują lub planują działania mające służyć przezwyciężeniu tej formalnej bariery – aby dowieść tego, że są samoistnymi posiadaczami nieruchomości, starają się o ich zasiedzenie. Taka procedura często okazuje się czasochłonna.
Ustawa z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. z 2021 r. poz. 485 ze zm.) umożliwia także inny sposób postępowania. Objęcie Specjalną Strefą Rewitalizacji (SSR) całego obszaru rewitalizacji (lub wskazanych podobszarów) skutkuje powstaniem szczególnego reżimu prawnego na tym terenie. Zgodnie z art. 27 ustawy, jego elementem jest to, że budowa lub przebudowa budynków służących rozwojowi społecznego budownictwa czynszowego (a więc m.in. mieszkalnictwa komunalnego) stanowi cel publiczny w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to w szczególności możliwość zastosowania procedury wywłaszczeniowej. Przy czym aby jej zastosowanie było dopuszczalne, muszą być spełnione dwa warunki. Po pierwsze, inwestycja w społeczne budownictwo czynszowe – w tym wypadku modernizacja przedmiotowego budynku – musi być przewidziana w gminnym programie rewitalizacji w ramach przedsięwzięć rewitalizacyjnych. Po drugie, jej lokalizacja powinna być określona w planie miejscowym.
Aby powyższy przepis mógł skutecznie pomóc gminom w regulacji stanu prawnego komunalnego zasobu mieszkaniowego, trzeba jeszcze zwrócić uwagę na inny aspekt. W podobnych przypadkach gminy zasadniczo są niechętne do korzystania z przepisów o wywłaszczeniu – gdy nie da się ustalić osób, którym przysługuje odszkodowanie, gmina i tak zobowiązana jest złożyć je do depozytu sądowego, z którego po 10 latach – jeśli uprawniony się nie zgłosi – przechodzi ono na Skarb Państwa. Tym samym gmina nie ma możliwości uniknięcia kosztów związanych z tą procedurą, nawet jeśli w ten sposób korzysta Skarb Państwa, a nie osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu.
Art. 31 ustawy o rewitalizacji odmiennie reguluje tę sprawę na obszarze SSR. Gmina nie ma obowiązku składania odszkodowania do depozytu sądowego, a jego wypłata następuje tylko w przypadku ustalenia osób, którym ono przysługuje.
Połączenie dwóch powyższych przepisów tworzy warunki, w których gminy mają możliwość skutecznego i najczęściej bezkosztowego uregulowania stanu własnościowego mieszkań komunalnych w historycznej zabudowie. Ustanowienie komunalnej własności nieruchomości staje się przy tym tylko efektem pośrednim – kluczowa jest modernizacja tkanki mieszkaniowej. Bez działań inwestycyjnych nie byłaby spełniona przesłanka do zastosowania wywłaszczenia.
Co najmniej kilka miast przygotowuje się do podjęcia powyższego wysiłku na szeroką skalę w oparciu o przepisy ustawy o rewitalizacji. Pierwsze przypadki zastosowania tych przepisów miały już jednak miejsce. Przykładowo w Łodzi oraz w Kaliszu udało się poszerzyć w ten sposób mieszkaniowy zasób gminy.
Warto podkreślić, że przydatność dla dziedzictwa kulturowego wspomnianych narzędzi prawnych nie ogranicza się wyłącznie do sytuacji opisanej powyżej. Przepis dotyczący braku konieczności wpłaty odszkodowania do depozytu sądowego może znaleźć zastosowanie w różnych sytuacjach związanych z ochroną zabytku (np. wywłaszczenie zabytku, którego właściciela nie da się ustalić).
Narzędzia te mogą być też wykorzystywane podczas przygotowywania inwestycji dotyczących nieruchomości o złożonym stanie własnościowym, kiedy przejęcie prywatnych części nieruchomości przez gminę będzie jedynym możliwym rozwiązaniem umożliwiającym podjęcie działań inwestycyjnych. Możliwość zastosowania procedury wywłaszczeniowej nie zawsze musi oznaczać konieczność skorzystania z tego władczego narzędzia. Sam fakt istnienia takiej opcji może sprowadzić negocjacje do racjonalnego poziomu i pozwolić gminie pozyskać nieruchomość w drodze kupna.
Rajmund „Kuba” Ryś
