Miejscowy plan rewitalizacji – zakres i skutki

Miejscowy plan rewitalizacji może wywierać skutki znacznie dalej idące niż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Może bezpośrednio ingerować w otoczenie, zakazując prowadzenia na danym obszarze działalności usługowej lub handlowej. Może też tworzyć podstawy do zawierania umów urbanistycznych.

Rewitalizacja – miejscowy plan rewitalizacji – zakaz działalności usługowej i handlowej

Miejscowy plan rewitalizacji to szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jaka może być uchwalana dla obszaru rewitalizacji (po uprzednim uchwaleniu gminnego programu rewitalizacji). Należy przypomnieć, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego:

• mają charakter powszechnie wiążący, a więc stanowią źródła obowiązków zarówno dla mieszkańców nieruchomości nimi objętych, jak też potencjalnych inwestorów,
• są fakultatywne – w przeważającym zakresie ich uchwalenie zależy od swobodnego uznania danej rady gminy,
• mogą być uchwalane zarówno dla całości, jak też dla części danej gminy.

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nie ingerują w stan aktualny (patrząc z perspektywy terminu ich wejścia w życie), ale w przyszły. Nie mogą nakazywać rozbiórki danego obiektu budowlanego ani zakazać prowadzenia danej działalności na nieruchomości – mogą jedynie określić to, jakie w przyszłości dany teren powinien mieć przeznaczenie i zagospodarowanie. Plan miejscowy znajdzie konkretne zachowanie dopiero przy wydawaniu pozwoleń na budowę (lub innych rozstrzygnięć administracyjnych).

Miejscowy plan rewitalizacji pod wieloma względami ma zbliżone cechy do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tak samo jest aktem prawa miejscowego i tak samo może być uchwalony niekoniecznie dla całego obszaru rewitalizacji. Jeżeli organy gminy uznają, że jest to potrzebne tylko dla części takiego obszaru – bez problemu może to być zrealizowane.

Miejscowy plan rewitalizacji ma rozszerzoną rolę. Po pierwsze, może on zakazywać prowadzenia na danej nieruchomości działalności handlowej lub usługowej. Taki zakaz powinien być uzasadniony wcześniejszą konkluzją, że działalność taka jest szkodliwa dla przedsięwzięć rewitalizacyjnych, a nawet że pogłębia podstawowe rewitalizacyjne problemy (np. zróżnicowaną funkcję terenu, czyli problemy o charakterze przestrzennym). Wówczas podmiotowi prowadzącemu taką działalność można wyznaczyć termin od 6 do 12 miesięcy na zaprzestanie takiej działalności na określonej nieruchomości. Podmiot taki uzyska od właściwego starosty w formie decyzji odszkodowanie (jeżeli nie będzie z niego zadowolony, może skierować sprawę do sądu cywilnego).

Podstawy wprowadzenia zakazu mogą być zróżnicowane. Muszą wiązać się z celami rewitalizacji, do których zalicza się także ochrona zabytków. Jeżeli więc koncentracja działalności handlowej w danym miejscu może negatywnie wpływać na stan techniczny zabytku lub doprowadza do zróżnicowania funkcji (ograniczając wymiar kulturowy terenu), stanowi to podstawę do opisywanych ograniczeń w planie rewitalizacji.

Miejscowy plan rewitalizacji poza posiadaniem cech i skutków właściwych dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego może:
1. zakazywać prowadzenia działalności handlowej lub usługowej na danej nieruchomości,
2. uzależniać realizację inwestycji komercyjnej na nieruchomości niezabudowanej od uprzedniej realizacji inwestycji ważnej dla celów gminnej rewitalizacji.

Inny specyficzny możliwy element miejscowego planu rewitalizacji to stworzenie podstaw dla zawarcia umowy urbanistycznej. Jeżeli nieruchomość objęta planem jest niezabudowana, można w planie dopuścić realizację na niej inwestycji komercyjnej (np. centrum handlowego, hotelu itd.) w zamian za to, że inwestor zrealizuje na rzecz gminy korzystną dla niej inną inwestycję (zabudowę mieszkaniową, infrastrukturę techniczną czy społeczną). Wśród inwestycji uzupełniających mogą się znaleźć również ważne z perspektywy ochrony dziedzictwa kulturowego obiekty (zwłaszcza budynki) przeznaczone później na szeroko rozumianą działalność kulturową i edukacyjną. W ten sposób dochodzi do specyficznej wymiany „możliwość realizacji inwestycji komercyjnej” za możliwość inwestycji korzystnej dla gminy, zwłaszcza z perspektywy przedsięwzięć rewitalizacyjnych. Oczywiście wymaga to zawsze wyważenia przez władze gminne tego, czy rzeczywiście znajdzie się tak zdeterminowany inwestor, aby dla możliwości realizacji „swojej” inwestycji realizować coś innego (trzeba bowiem pamiętać, że zawsze może on pod inwestycję wybrać inną, bardziej w jego przekonaniu atrakcyjną nieruchomość), czy taka inwestycja komercyjna nie jest sprzeczna z celami rewitalizacji oraz czy inwestycja uzupełniająca, którą miałby zrealizować inwestor, jest optymalna w danym miejscu z perspektywy przyjętych celów rewitalizacji. Częściowo odpowiedzi na te pytania powinny znajdować się w gminnym programie rewitalizacji.

Źródła:

Nowak M., Sporządzanie i uchwalanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2013.

Autor: Maciej J. Nowak